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Author:ロク
東京都港区南青山に事務所を構える不動産会社「Rokubou Co., Ltd.」のロクです。

お客様の満足するマイホーム探しをお手伝いできるよう日々奮闘しています。

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変動金利か、固定金利か、

こんにちは。

Rokubou Co., Ltd.のロクです


変動金利か、固定金利か、どちらがお得なのか?というテーマですが、


一般的には、今のような低金利時代には「変動金利」を選択し、

金利上昇局面になると「長期固定金利」を選択するのが良いと言われています。


ただ、金利の動向って分からないですよね…。



参考までに民間金融機関の過去の金利推移です。


金利表


ここ20年程2%台の金利をキープしています。


かといって、今後このままの低金利時代が続くとは限らないし…



とお悩みの皆さん!!


金利選択を違う側面から見てみましょう。


金利が上昇した時、「リスク」は誰にあるのか? ということです。



長期固定金利では、銀行がリスクを取り、

変動金利は、借主であるお客様がリスク取る事となるのです。


長期固定金利は、世の中の金利が上昇しても、返済中のお客様の負担金利は変わりませんが、
変動金利は半年ごとの金利見直し時に、返済額が上がることとなるのです。。


いちいち金利動向を気にすることが出来ない、
リスクを取りたくない、返済額は借入期間中は決まった金額にしておきたいとお考えの方は、長期固定金利を、

返済額がアップしても家計に余裕がある、リスクに許容できる方は変動金利を選択するのが良いでしょう。




変動金利を選択している場合は、低金利の時にはきちんと貯蓄をし、

金利上昇局面で繰り上げ返済することでリスクヘッジとなりますね



つまり、変動金利と固定金利がどちらがお得というのは、

お客様のリスクへの考え方、許容度、返済中のライフプラン等々によっても違うので、

「お得」という言葉では比べられないものなのです。




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変動金利と固定金利の違いって?

こんにちは。

Rokubou Co., Ltd.のロクです



みなさん、変動金利と固定金利の違いって分かりますか?



       snap_rokubou_201490173841.jpg  



単純に、変動金利は、景気状況によって金利が上下するもの。

固定金利は景気状況にかかわらず、(フラット35の場合)借入期間中、

ずっと同じ金利で貸しますという商品です。



金利設定は、「変動金利」より「長期固定金利」の方が高く設定されています。



現在の、低金利時代では、その差は1%以上となっています。




金利1%の差は、返済額でいくらの差がでるかというと、

変動金利(1%) 借入期間35年 借入額3,000万 ⇒ 月々84,685円
固定金利(2%) 借入期間35年 借入額3,000万 ⇒ 月々99,378円

上記の場合では、月々15,000円弱ほどの差が出てきてしまうのです。。



金利の違いは、家計に大きな影響を及ぼしますよね




では、返済額が低くなる「変動金利」がお得になるの?という事になるかというと、

一概にはそうとは言えないのです。


つづきは次の記事へ…




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金利のお話

こんにちは。

Rokubou Co., Ltd.のロクです


今日は、金利のお話をしたいと思います。


住宅ローンの審査を行う時、

各銀行は独自に「審査金利」を設定しています。


多くの銀行は、審査金利を4%で設定しているところが多いのではないでしょうか。


他には、3.5%と設定していたり、表示金利そのまま審査金利としている所も中にはあります。





今や、メガバンクの変動金利は、「2.475%」。

そこから、▲1.7%の優遇を行い、実質的な金利は「0.775%」となる超低金利の時代。

(※優遇には諸条件があります)


100万円を「0.775%」で35年間借りる場合の返済額は、2,719円となります。


前回の記事で出ている青山さんは住宅ローンの上限が「2,946万円」となりましたから、



実質的な返済額を計算すると、


2.946×2,719円=80,101円 となります。


したがって、青山一郎さんが▲1.7%の優遇をFULLで受けられた場合は、

月々の返済額は約8万円となるわけです。





では、なぜ、審査金利をそんなに高く設定しているのか?




それは将来、金利が高くなっても、はたまた年収が下がっても、

返済を滞りなく出来るよう、審査するときの金利は高く設定してあるのです。




そのため、「審査する時の金利」と「実際借りる時の金利」には大きな開きがあるのです。





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自分の借入可能額をご存知ですか? Part2

前回の記事の続きです。

解説するにあたって、登場人物の基本情報です。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――
 青山一郎(30歳)→年収:450万円
 青山花子(27歳)→年収:180万円
 青山 愛(2歳)

金融機関Aの審査金利→4% 返済負担率の上限→35%
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――


STEP3.月々131,250円が一体住宅ローンの借入額にするといくらになるか計算してみましょう。


一郎さんは30歳ですので、借入期間、最長の35年間で借りることにしましょう。


ちなみに、多くの金融機関の借入期間の最長は35年です。
40年等もありますが、一般的には35年です。



また、住宅ローンの完済年齢を80歳未満と設定しているので、
最長で借りたい場合は、「35年」か「79歳-自分の年齢」かのどちらか短い期間となります。



よって、「35年」借りたいとなると、44歳までにローンを組む必要があるのです



当たり前ですが、借入年数を短い年数に設定するにしたがって、月々の返済額が大きくなります
または、借入金額を減らす必要がでてきます。。




ちょっと、話が脱線しましたが、元に戻りましょう。

「借入期間35年」で、「金利4%」で「100万円」を借りた時の「月々の返済額は4,427円」となります。



一郎さんは、月々131,250円までは返済可能という事になっていますので、

まず、131,250円を4,427円で割ります。

131,250円÷4,427円=29.647…



4,427円は100万円を借りた時の返済額ですので、

29.647…へ100万円を掛けます。

29.647…×100万円=2,964万円… となります。


したがって、一郎さんの借入上限は2,946万円となるのです。






ところで、「年収が450万円の人に月々の返済額が、131,250円とは厳しくない??」

と、思っている方もいるでしょう。



これは、実際の返済額ではないのです。


基本情報をよく見てください。

審査金利」が4%と書いてあります。


これがミソなのです


次回は「審査金利」についてお話ししたいと思います。


では、この辺でさようなら~





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自分の借入可能額をご存知ですか?

こんにちは。

Rokubou Co., Ltd.のロクです


みなさん、ご自身の「借入可能額」をご存知ですか?


ここで言う「借入可能額」とは、
年収、年齢、その他の借入、金融機関の審査金利などを基とし、
あくまで数字上のみで判断した金額です。


金融機関のホームページの住宅ローンページには大体シュミレーションが載っています。

数字を入れれば簡単に計算してくれますね。


でも、一体どういう計算をしているのか気になりませんか?


今日は基礎編を解説したいと思います。


まず、自分の年収から借入可能額を計算する方法を解説しましょう。


解説するにあたって、登場人物の基本情報です。
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――
青山一郎(30歳)→年収:450万円
青山花子(27歳)→年収:180万円
青山 愛(2歳)

金融機関Aの審査金利→4% 返済負担率の上限→35%

※返済負担率とは、ローン金額が年収に対して、どのくらいの割合を占めるかというもの。
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――

STEP1.青山一郎さんの年収から返済負担率の上限金額を計算します。

金融機関Aは年収の35%までならローンの負担に耐えうるという基準にしていますので、
年収の35%はいくらかというと? (もちろん大枠の基準です)

450万円×35%=157.5万円

となります。

STEP2.上記金額は月々いくらなのかを計算します。

157.5万円÷12ヶ月=13.125万円 → 131,250円

金融機関Aは、月々131,250円までのローンであれば借入可能となります。



※※何度も言いますが、あくまで計算上の話です。


STEP3.月々131,250円が一体住宅ローンの借入額にするといくらになるか計算してみましょう。


次の記事につづきます。



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